e-Faktúra pri nájomnom: čo sa mení pre prenajímateľa
— do začiatku povinnosti
Krátka odpoveď
Povinnosť samotná je popísaná inde — kto, odkedy a prečo je v článku e-Faktúra 2027. Táto stránka je o niečom inom: o samotnej faktúre za nájomné a o tom, čo z nej musí sedieť do polí normy.
Krátko: to, čo sa dnes píše do textu riadku, bude musieť byť v poli. Obdobie, prirážka, dôvod opravy aj platobná referencia. Faktúra za nájomné je pritom doklad, ktorý toho má v texte riadku viac než väčšina iných.
Text je informatívny a nie je právnym poradenstvom. Rozsah povinnosti pre konkrétnu firmu posúďte so svojím daňovým poradcom.
Prečo je práve nájomné náročnejší prípad
Faktúra za tovar má množstvo, cenu a sumu. Faktúra za nájomné má okrem toho obdobie, a s obdobím prichádza všetko ostatné: alikvoty pri nástupe a odchode uprostred mesiaca, valorizácia so spätnou platnosťou, zálohy na energie, ich vyúčtovanie a opravy, ktoré sa týkajú mesiacov spred pol roka.
Dnes to väčšina prenajímateľov rieši tak, že to zrozumiteľne napíše do textu riadku. Človek to prečíta, štruktúrovaný doklad nie. Od roku 2027 musí obdobie, množstvo, sadzba aj dôvod opravy sedieť do konkrétnych položiek normy — a keď nesedia, doklad neprejde validáciou a neodíde.
Čo sa mení na jednotlivých položkách
| Položka | Dnes | Od 1. 1. 2027 |
|---|---|---|
| Nájomné za mesiac | Text riadku „Nájomné 03/2026" | Vyplnené obdobie dodania, z ktorého suma vychádza |
| Alikvot pri nástupe | „Nájomné 15. 3. – 31. 3." a ručne dopočítaná suma | Obdobie v poliach, množstvo a jednotková cena, ktoré dajú tú istú sumu |
| Valorizácia spätne | Prirážka pripočítaná k nájomnému bežného mesiaca | Samostatný doklad s vlastným obdobím a odkazom na pôvodné faktúry |
| Záloha na energie | Často spočítaná s nájomným do jednej sumy | Vlastný riadok s vlastnou sadzbou dane a obdobím |
| Oprava, dobropis | Niekedy prepis pôvodnej faktúry | Samostatný doklad s odkazom na opravovaný — pôvodný už odišiel sieťou |
| Variabilný symbol | Zvyklosť, doplní sa do poznámky | Patrí do poľa pre platobnú referenciu, inak platba príde bez identifikácie |
Kde to najčastejšie zaskrípe
- Jedna faktúra za šesť firiem. Pri portfóliu vedenom cez viac spoločností má každá vlastné IČO, vlastný číselný rad a vlastnú registráciu v sieti. Doklad vystavuje firma, nie skupina.
- Ručná faktúra „mimo systém". Doklad vystavený v textovom editore alebo v tabuľke sa do siete nedostane. Musí prejsť tou istou cestou ako ostatné.
- Program, ktorý vie XML vyexportovať, ale nie odoslať. To sú dve rôzne veci. Export súboru na disk nie je odoslanie cez prístupový bod.
- Chýbajúce IČ DPH nájomcu. Údaj, ktorý dnes chýbal potichu, po novom zastaví doklad pri validácii.
- Prijímanie. Ako prenajímateľ ste zároveň odberateľom energií, upratovania a opráv. Tie doklady vám začnú chodiť štruktúrovane a musíte ich vedieť prijať.
Čo sa dá spraviť v roku 2026
- Prejsť si, čo je dnes v texte riadku a čo z toho je vlastne údaj — obdobie, sadzba, dôvod. To sa bude musieť dostať do polí.
- Doplniť chýbajúce identifikačné údaje nájomcov. IČ DPH a adresy sú práca na týždne, nie na deň pred termínom.
- Zistiť, ako doklad odíde — cez ktorý prístupový bod a kto registruje jednotlivé IČO.
- Vyskúšať to naostro v dobrovoľnej fáze. Rok 2026 je jediné obdobie, v ktorom sa dá chybovať bez následkov.
Časté otázky
Ako sa na e-faktúre uvedie nájomné za časť mesiaca?
Obdobie sa neuvádza slovami v texte riadku, ale v poliach, ktoré na to norma má: začiatok a koniec fakturovaného obdobia. Alikvotná suma musí z nich a z jednotkovej ceny vychádzať. Riadok „Nájomné 15. 3. – 31. 3." bez vyplneného obdobia doklad v štruktúrovanej podobe neobstojí.
Čo s valorizáciou, ktorá príde so spätnou platnosťou?
Doúčtovanie za mesiace, ktoré už boli vyfakturované, je samostatný doklad s vlastným obdobím a odkazom na pôvodné faktúry — nie prirážka skrytá v cene bežného mesiaca. V štruktúrovanom doklade je takéto skrývanie navyše ťažšie: prirážka má vlastné pole a vlastný dôvod.
Ako sa rieši záloha na energie na faktúre za nájomné?
Ako samostatný riadok s vlastnou sadzbou dane, nie ako súčet s nájomným. Pri vyúčtovaní zálohy sa rozdiel dofakturuje alebo vráti dobropisom — a aby to bolo spätne rozložiteľné, musí byť z dokladu vidieť, ktorého obdobia sa záloha týkala.
Zmení sa niečo na variabilnom symbole a úhradách?
Variabilný symbol je slovenská zvyklosť, nie povinné pole normy. Doklad má vlastné pole na platobnú referenciu a variabilný symbol patrí doň. Ak sa nevyplní, platba príde bez identifikácie a spáruje sa ručne — čo je presne to, čomu sa systém snaží vyhnúť.
Čo s opravou faktúry — dobropis alebo storno?
Oprava je samostatný doklad, ktorý sa odvoláva na pôvodný. Tichá zmena už odoslanej faktúry nie je oprava, je to strata histórie — a keď doklad prešiel sieťou, odberateľ má svoju verziu aj tak. Dobropis musí uniesť, že sa opravuje suma, obdobie aj dôvod.
Fakturujete nájomné za viac firiem?
VEKTAVO vedie obdobia, alikvoty, valorizáciu aj dobropisy ako údaje, nie ako text v riadku. Ukážku robíme na vašom portfóliu.
Zdroje: zákon č. 385/2025 Z. z., špecifikácia Peppol BIS Billing 3.0 a norma EN 16931. Stránka bola naposledy overená ; výklad sa môže vyvíjať.